楼市巨变重启:购房意愿创六年新低,量价齐跌、房子不再是“硬通货”
编者按：美剧《权利的游戏》中，绝境长城守夜人誓言：长夜将至，我从今开始守望。
眼下，地产行业仍处凛冽寒冬中，房企人也在守望。2022年，疫情影响仍持续、房企流动性危机集中爆发、消费者购房需求减弱，叠加部分项目带来的“停工潮”、“停贷潮”等因素，行业发展呈低迷状态。
但冬已至，春未远。楼市宽松政策在不断推出，房企融资“生命线”也在拓展落地，漫漫长夜已到黎明时分。
政策转向下，2023年地产行业将迎来新旧发展模式转型，如何“破局”成为房企发展新课题。岁末之际，搜狐财经推出年度产业观察系列报道，多维度还原地产行业及房企“渡寒冬、筹新机”之路。
此为楼市“巨变重启篇”，将聚焦中国楼市的筑底复苏迹象，并探寻未来的发展之道。
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作者｜吴亚
低迷的房地产市场正努力走出筑底复苏行情，这与密集出台的“稳楼市”、“稳地产”政策密不可分。监管层与各地合力打出的“组合拳”，正有力地支持着合理购房需求，并不断为市场注入信心、改善市场预期。
只是，从数据层面来看，2022年中国楼市的整体表现仍不容乐观。第三方机构克尔瑞预计，2022年全年商品房销售面积和金额分别将达13.6亿平方米和13.3万亿元，同比下降24%和27%；全年预计完成开发投资额13.2万亿元，这一规模已倒退回五年前。
“房子从来没有像今天这样难卖过。”一线开发商们感叹道。2022年，开发商们为了卖房绞尽脑汁，小麦换房、大蒜换房、为“买房”的客户收稻谷…………花式促销层出不穷。房贷利率也已降到历史低点，多地进入“3时代”，但市场仍不买账、置业者或心动却并不行动。
这轮深度调整中，社会和置业者们对房地产、对开发商的信任也在下降，信心已降至冰点。纵使是那些经历过“黄金时代”的行业老兵们，也开始对地产行业的前路产生担忧。
回望来路，是“去杠杆”政策正让房地产褪去了金融属性，回归居住本身。开发商也好、置业者也罢，都需适应这种变化。置于房地产的产业生命周期中去看，站在经济运行、城市发展、人口变化的多元视角下，房地产的角色或已发生变化。市场和开发商，同样需要向新发展模式逐渐过渡。
“跌跌不休”的楼市：仍处筑底过程中
数据的惨淡，已无需多言。在2022年一开年，楼市交易量便出现了回落。据克而瑞数据，2022年1月全国29个重点城市新建商品住宅成交1429万平方米，环比下降37%，同比降46%。
随后的2、3月，交易量仍呈现回落态势。克而瑞数据显示，2月全国29个重点城市新建商品住宅成交1077万平方米，环比下降 32%，同比降36%。3月30城新建商品住宅成交面积1681万平方米，同比下降47%。
“一般来说，12月开发商冲刺业绩，普遍基数会高。来年1月成交量环比降下来，也比较正常。2月有春节的因素，3月考虑到节后复工，整体一季度的市场成交量走低是比较正常的。”回归2022年全年市场时，一家TOP30房企的北京公司营销总称，最初的一季度，行业普遍预期都是到了三四月份时，市场或许会有一个“小阳春”。
“现实不是这样，到了三、四月份，各地反复的疫情叠加由此带来的防控政策，市场又冷了下来。那时，各地的楼市宽松政策已在密集出台了。但我们考虑到政策落地到市场显效的时间差，在二季度基本就没有怎么推盘。”该人士回忆道，到了之后6月市场出现一个小高峰，但7月在“停工潮”、“停贷潮”的影响之下市场又受到影响；到了“金九银十”期间，市场表现也只能用一般来形容，“整体来看，低迷态势贯穿了全年。”
另一位央企房企深圳公司的营销副总则向搜狐财经指出，“成交量按月来看还是有起伏的，但整体还是跌的。”在成交量之外，更多的是价格的回调。上半年的市场价格整体还在可控的降幅之内，下半年开始百城新房价格持续下跌、走势疲弱。
“现在的市场都很卷，对目标客群的划分早已不是过去简单的刚需型、刚改型、改善型的分类了，而是围绕不同的、尽可能多的目标客群，开发商去做不同的空间设计、公区配套、商业业态。”该人士称，在“金九银十”期间，公司还有几个“网红盘”行情比较火爆，但也有一些尾盘，即使价格再低，也同样无法去化。
“好产品、好服务、好楼盘一定是有市场的，一方面是开发商怎样去营销，另一方面是如何让置业者敢买房、想买房、能买房？”该人士指出。
而据央行12月27日公布的《2022年第四季度城镇储户问卷调查报告》，未来三个月约16%的居民打算购房，这一比例已大幅低于三季度的17.1%，并创下了2016年下半年以来的新低（2016年二季度比例为15.1%）；报告还显示，认为房价将继续上涨的居民比例仍在降低。
开发商们在感叹“房子不好卖”之余，也真真切切地感受到了如今的楼市仍处于“量价齐跌”的筑底过程中。据中指研究院数据，最新的今年前11个月，百强房企实现销售总额约6.73万亿元，同比下降42.1%。
从单月业绩来看，克而瑞数据显示，11月单月百强房企实现销售操盘金额5589.8亿元，环比微降0.3%；同比仍降低25.5%，降幅较9月、10月两月基本持平。
2022年，行业格局变动加剧，规模房企表现分化明显。随着各梯队房企的销售额都呈现不同程度的下滑，千亿房企军团数量也大幅缩水。
据中指研究院数据，前11月千亿以上阵营有19家房企，较去年同期减少16家；销售额超百亿元的房企仅剩100家，同比直接减少51家。
公开披露年度目标的规模上市房企中，多数企业截至11月末的目标完成率不足80%，不少房企甚至不足70%。中指研究院统计的15家房企中，前11月的目标完成率均值仅为65.4%，远低于去年同期的85.7%。
国家统计局发布的最新房地产市场数据也显示，今年前11月，全国商品房销售额同比下降26.6%、商品房销售面积同比降幅继续扩大。11月单月，全国开发投资额已降至不足1万亿元，为近五年新低。
虽然“三支箭”新政已尽出，但截至11月末，房企到位资金情况尚没有改善，今年全年预计完成开发投资额13.2万亿元，规模已回到五年前、增速同比下降10.8%。
“三季度以来，市场利好颇多，尤其是连续的金融端利好政策，对市场提供了有力的支持，但政策端的支持力度加大要传导到行业销售，这仍需要时间。”交流中，不少在一线的销售顾问都感叹，从新房销售来说，各地纾困政策算是“应出尽出”，进一步的调控政策宽松，或许对新房销售表现的促进作用已很有限。
“当前新房市场仍未解决的难题是购房者信心与预期普遍不足，虽然全国对‘保交付’工作的重视和推动是有利于新房市场复苏的。二手房市场则相对复杂，但在‘交付焦虑’下，二手房‘所见即所得’的特性让该板块的复苏进程或会相对快一些。”一位就职于某房产代理平台的销售顾问认为，当前楼市下行压力仍旧很大，短期内仍难出现明显反弹。
“变与不变”：从“万人摇号”到“持币观望”
回顾2022年，为了卖房开发商们可谓是花样尽出。河南房企推出“小麦换房”、“大蒜换房”，江苏、浙江的房企推出“西瓜换房”、“水蜜桃换房”，广东房企推出“荔枝换房”，还有重庆房企直接安排销售顾问为客户收稻谷、只为卖出一套房。
2022年以来，买房门槛也在持续降低。目前多地首套房贷利率进入“3时代”，部分地区房贷利率已处于历史性低点，对于置业者而言这是实实在在的优惠。但数据也说明了，市场和置业者似乎是不买账的。
过去房地产一直被视为“硬通货”，更被作为衡量个人财富的尺子。市场高歌猛进时，“万人摇号”盛况也经常演绎；一波又一波的早期购房者，他们借助房产增值实现了自身财富的升值。
“那会的售楼处都还很小、现房也很少，乌泱泱的一大群人挤满了过道，大家都看沙盘，甚至没有私人关系的人，连看房的‘入场券’都拿不到。我那会从登记信息到开盘，大概等了两个月。”2009年，北漂族程军（化名）在北京常营地铁站旁购买了一套约60平的商品房。
这是他人生中的第一套房子，购房资金多半为家族筹资，也有自己工作几年的一点积蓄。后来的日子里，程军又陆续在北京大红门地区和平谷地区，先后购置了两套房产。这三套房产都是他在北京2011年限购政策出台前所购置，时至今日他都觉得在北京置业是其人生中最正确的选择之一，“那会房子也还便宜，虽然手里没多少钱，也算是看准时机‘早上车’。”
像程军这样的早期北漂族很多，他们普遍在大学毕业后找到较为稳定的工作，有了早期的积蓄后，再加上家族的帮衬在那个房价还未飞起的年代，于北京这样的超级大都市的万家灯火中也找到了一盏属于自己的灯。
中国大多数的城市也是这样的，从1998年房改以来，经济发展及人口流动为当地带来庞大的住房需求，为当地楼市发展提供了强大动力。由此，我国的房地产市场经历了近20多年来的高速发展。
“其实到2014年以后，这种供需关系就在悄然变化了。一方面，房价快速上涨的势头不再那么猛烈。另一方面，随着城镇化率的提升，住房的需求总量也不再那么充足。但区域性、结构性的缺口仍然存在，一些重点城市、核心区域的市场仍然前景广阔，三四线楼市则借助棚改热潮还在延续火爆行情。”许多地产老兵们将在此之前的中国楼市称之为“黄金时代”，之后的阶段称为“白银时代”。
转变的信号是在2016年发出的，当年年末，中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”（即“房住不炒”），正式宣布房地产业“去杠杆”进程开启。
此后至2020年，楼市调控政策在各地启动并持续加码；到了2020年8月，针对开发商融资的新规“三道红线”横空出世，房地产在开发侧也要“去杠杆”成为现实。
进入2021年下半年，金融机构开始大幅缩减房地产贷款，房地产行业的流动性迅速紧张，陆续有房企“暴雷”。由此，开发商们的信用危机成为导火索，迅速对产业的上下游形成冲击波。
那时，由于流动性紧绷，房地产行业的“停工潮”也进一步演变成了购房者们发起的“停贷潮”，市场一度面临失控局面。
从最初的“万人摇号”到如今的“持币观望”，置业者的心态也开始变化，其对对开发商、对市场的信心在过去这一年半的调整中已被消耗得不多了；那些“暴雷”的开发商们仍在积极自救，但销售的低迷已打击了其最根本的造血能力，自救之路仍十分艰难。
用足用好政策“工具箱”、提振市场需求
消费者在观望，而政策如何变化始终是房地产业发展的最大不确定变量。房企大面积“暴雷”，全行业发展面临困境时，地产调控政策也在转向。
近期，监管部门出台房企融资的“三支箭”政策，逐渐恢复信贷、股权、债券融资。叠加其他“稳楼市”措施，力度空前。
但业内人士在交流中普遍认为，信心的重建并非易事，要形成市场各方的正向互动，进而促进市场的可持续恢复，仍然需要一些时间。
“这也是房地产的价值在重构，房地产是不动产，虽然其流动性不足，但其使用价值和交易价值不可忽视。置于全球任何一个经济体来说，房地产都有不可替代的价值。如今，我们所面对的是在人口、土地、金融、资本等红利消退之后，房产回归居住属性、回归居住本身。市场和企业，需要适应这种变化。”与搜狐财经交流的地产从业人士普遍认为，当楼市进入“青铜时代”，人口流动和城市化进程带来的支撑作用在逐步减弱，房地产的居住属性只会日益增强。
而近期举行的中央经济工作会议上强调，支持刚性和改善性住房需求，坚持“房住不炒”基调，还要因城施策，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。
中央经济工作会议还提及，要推动房地产业向新发展模式平稳过渡。此前，2021年中央经济工作会议首提“探索新的发展模式”。
“伴随着房地产行业进入新的发展阶段，新的发展模式或落脚在住房体系建设、租购并举、盘活存量等方面。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示。
“新的发展模式是相对于旧的模式去提的，我们的理解是，一方面是要逐步增加现房销售的比例，因为过去的预售制确实会滋生如今这种房企暴雷后，房产就难以交付的问题。另一方面，过去房企普遍是‘高杠杆、快周转’，这也造成行业风险的积累，未来转向‘杠杆降低、周转速度降低’的‘慢周转’模式是大趋势。”一位TOP10房企的品牌总监在交流中称，展望未来，房企很难再挣快钱了，还是要专注于自身的产品力、服务力、营销力，靠好产品、好服务去说话。
“对房地产行业来说，最终还是要看需求端、房屋销售数据能不能上来。看短期，‘保交楼’的问题解决，后面还有楼价问题。如果楼价开始稳定，那需求端或也会出现比较大的改善。现在市场上投资、投机性在需求逐步消失，但我们也注意到，有些合理的住房需求或也在萎缩，这也是值得警惕的问题。”一位机构研究员则指出，楼市需求仍需提振，同时未来仍需继续因城施策、用足用好政策“工具箱”。
“如果房企内生现金流迟迟还不能恢复，市场的悲观情况和观望情绪不能缓解，那未来仍还需要更多的调控政策，来从供需两端协同发力。” 该研究员表示。
在交流中，还有从业者期盼，监管能继续降低购房者的购房门槛。这类观点认为，各地因城施策已出台了许多楼市刺激措施；从开发商的角度来说，通过降价促销的空间也较为有限。未来政策“工具箱”应着重提升对高能级城市政策的放松；在优化楼市政策之余，也需考虑如何从供给端的角度，给开发商更多的自主权，并调动他们参与楼市复苏的积极性和信心。
