张大伟：房贷利率下调3.8只是开始，首套房贷款利率进入3时代是必然趋势
出品 | 搜狐智库
编辑 | 郑青春
首套房贷利率动态调整机制建立近一个月以来，郑州、太原、天津、厦门、福州、长春、沈阳等地宣布调整首套住房贷款利率下限。目前，多地首套住房贷款利率已经降至4%以下，进入“3”阶段。
沈阳自2月1日起，部分银行首套房贷利率将下调至3.9%。天津自2023年1月起，首套住房商业性个人住房贷款利率下限执行“不低于相应期限LPR-40个基点”，即为3.9%。河南郑州、山西太原、河北唐山部分银行也在1月初开始执行首套住房贷款利率3.8%的下限。另外，福州、厦门首套房贷利率下限自1月31日起，也从此前的4.1%下调至3.8%。
如何看待房贷利率下调？能否有效提振购房积极性？搜狐智库连线了中原地产首席分析师张大伟。张大伟分析认为，房贷利率下调到3.8只是开始，后续很可能只有少数一些城市还能高于4，全国房贷都会进入3时代。在存款利率基本都进入1-2时代情况下，房贷特别是首套房贷款利率进入3时代是必然趋势。
“首先，房贷利率下降是趋势，越是市场差的城市，房贷利率会越低，购房者会越谨慎。大部分银行当下出现了明显的放贷难，所以房贷利率3.8不会是最低点，还会继续下调。”
他分析，当下大部分二三线城市房贷利率已经执行了4.1，三四线城市开始进入3时代，郑州虽然是省会城市，但面临的房地产问题非常多，特别是保交楼问题很大，这种情况下，银行新增信贷需求少，所以3.8的房贷利率甚至还有进一步下调空间。
张大伟指出，房贷利率的下调是各地银行自发的举措，作为扶持房地产购房的政策，有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。在当地政策范围内，银行和客户可协商确定具体的新发放首套住房贷款利率水平，有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。
中原地产研究院统计数据显示：2022年，全年累积全国各地房地产市场调控政策超过1120次。市场各种房贷利率降低，税费降低等政策不断出台。
张大伟表示，现在全国有超过100多个城市首套房房贷利率下调到了4.1以下，继续降低的确可降低购房者置业成本，持续降息是落实国务院“支持住房刚性和改善性需求”的要求，对市场信心和市场预期的企稳将起到积极作用。但需要注意的是，房地产热点城市特别是一线城市目前都没有执行低于4.1的房贷首套利率。目前看，符合新房贷利率下调的城市基本集中在三四城市和部分房地产市场库存压力大的二线城市。
他指出，整体看房地产微调宽松的政策内容越来越宽，政策力度越来越大。但目前看，市场的信心依然没有完全恢复，期待包括烂尾楼续建资金、存量房贷降息等更大力度政策。房地产市场的问题现在不仅仅是房地产问题，还要看整体经济复苏情况，另外房地产的问题核心也不是利率高低，必须做好保交楼，供需平稳的情况下，房贷利率下调才有一定的作用
“另外市场也关注二套房贷款利率下限以及一二线城市房贷利率下调的政策。更多购房者期待存量房贷利率能继续下调。简单的降低房价持续下降城市新购房房贷利率对于市场的影响不大。”张大伟说。
