“高位站岗”购房者谋低息忙“转贷”：50万房贷省息26万，背后有何“暗礁”？
出品 | 搜狐财经
作者 | 冯紫彤
随着首套房贷利率动态调整机制的建立，目前，多地首套住房贷款利率已经降至4%以下，进入“3”阶段。
在政策利好驱动下，多地楼市出现回暖，新购房者陆续进场。与此同时，部分签订“浮动利率”合同的存量房贷借款者已出现月供下调，百万房贷全年可省息近2500元。
但0.35个百分点的利率下调在部分购房者看来收效难著，违规“转贷”风潮又起。
“最近房贷下调速度太快，我19年5.5%利率‘上车’心里很难平衡，所以最近一直在看转贷”，有前几年“高位站岗”的购房者在社交平台上表示。
面对大幅利率差，存量房贷客户试图降低房贷成本本无可厚非，但其中背后的“暗礁”也应被重视。
存量房贷利率现下调，百万房贷月供已可省208元
近期，已有诸多网友在社交平台表示，发现自己的房贷下降了。“上年一直4120元，2023年一月房款4170元，二月份3390元，真的降了”，有网友分享道。
贷款利率因何而降？
2022年五年期以上LPR的下调。
具体来说，是购房时与银行签订浮动利率贷款、且重新定价日为２月以前的存量房贷拥有者，已率先享受到了2022年LPR下降的“福利”。
当前，个人房贷利率定价共有两种方式，一是“LPR＋加点”浮动利率，即以LPR为定价基准加点（加点可为负值），加点数值在合同期限内固定不变；二为固定利率模式。
故而，若购房者贷款时选择了浮动利率贷款，则其贷款利率将在合同约定的“重定价日”进行相应调整。
2022年内，央行三次调整5年期以上LPR，由4.65%降至4.3%。居民住房按揭贷款利率也随之下调。
假设购房者以4.65%的利率贷款100万元、期限30年、等额本息，则据计算，其每月月供为5156.37元；利率降至4.3%后，其每月月供调整为4948.71元；即每月可少月供207.66元，全年可省2491.92元。
当前，5年期以上LPR是否还有进一步下调空间？
上海易居房地产研究院研究总监严跃进对搜狐财经表示，下调的空间理论上是有的，但从房地产角度来讲下调的空间相对较小。今年的市场压力和去年是完全不一样的，政策的作用会逐渐显现出来。
“转贷节约一个装修钱”？切勿顾此失彼
虽然存量贷款利率随LPR已有小幅下降，但与当前3.8%左右的首套房利率相比还有较大差距。
近期，关于降低存量贷款利率至4%以下的呼声不断。著名经济学家任泽平表示，建议相关部门重视可以考虑出台措施引导银行适度降低存量房贷利率，同时降息以降低银行负债成本，降低居民房贷负担。
呼声背后，部分存量房贷借款者已启程寻找通向更低利率的途径。
在某中部城市做房屋中介生意的代维（化名）对搜狐财经表示，近期来咨询还贷或者转贷的人挺多的。
转贷，通常指房贷转抵押贷，其中多为转抵押经营贷。
经营类贷款，主要是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。
近年来，随着银行业减费让利等措施加码，加之市场报价利率改革释放的红利，经营贷款利率持续走低。
搜狐财经查询某行当前经营贷产品，页面显示，有房屋抵押时额度最高可至1000万，额度期限最长可至20年；审批时间最快两天审批1天放款；年利率最低可至3.55%，实际利率以最终审批结果为准，贷款利息按日计算，随借随还，无任何附加费用。
当前，5年期以上LPR利率为4.3%；存量贷款利率在5.5%甚至6%以上的比比皆是。在这样巨大的利差下，许多存量房贷借款者选择铤而走险。
“最近半年提前还房贷的有一半是经营贷套利”，有业内人士表示。
据代维介绍，“转贷”的基本流程为先通过“过桥资金”或向亲戚朋友借款将之前的房贷结清，再向银行重新申请抵押贷款还上过桥资金或借款，最后偿还房产抵押的贷款。
代维所在的机构可以为客户办理4.1%利率的抵押贷款。
据代维给出的算例，假设A以5.68%的利率办理50万元的住房贷款、期限30年、采用等额本息的方式还款，30年总利息为54.24万元。
还款两年后，A决定“转贷”，办理了50万元4.1%的抵押贷款，还款期限20年、仍采用等额本息的方式还款。在新的利率下，A的总利息降为23.35万元。
再减去两年间 A已偿还的原利息，“转贷”后，A仍可省息25.51万元。
由此来看，“转贷”着实是门省息省钱的“好生意”。但事实真是如此吗？
搜狐财经咨询某大行信贷部门，抵押贷款在资金用途上要求较为严格，一般仅可用于生产经营或房屋抵押消费（装修等）。
该行经营贷利率虽仅为3.6%左右，但需提供一年以上营业执照、经营场地、合同、流水、抵押房产等诸多资料；同时贷款期限较短，大多数为一年左右的“周转”用经营贷。
“每个城市的每个银行政策不一样，贷款项目也不一样，以实际为准”，对于上述信贷部门给出的贷款要求，代维这样回复。
因此，若想借到期限长、额度高的低息贷款，自然需要“中介”的一番“包装”。通常来讲，购房者需提前注册或收购一家空壳公司，然后在中介“指导”下刷一些公司流水等补齐证明材料。
中介费用，经营主体维护费，过桥资金使用费……转贷过程中的”成本“可谓琐碎繁重。据悉，信贷中介收费标准一般为贷款额的2%或3%，过桥资金使用费约每日收取垫资费用的千分之一。
根据规定，经营贷只能用于企业经营，居民将资金流入股市、楼市属于违规。一经发现，银行将要求客户限期还清所有贷款；若涉嫌骗贷，情节严重的，将被依法追究刑事责任。
监管发布风险提示，财务风险、个人信息泄露风险等需重视
事实上，房贷转经营贷并非近期才涌现，而是存在已久的“灰色”业务，也是监管部门的管理重点。
2月10日，辽宁银保监局发布了一则“关于提前还贷或转贷的风险提示”。
辽宁银保监局表示，随着国家对小微企业支持力度的加大，经营性贷款利率持续走低，社会上出现一些违规“贷款中介”，他们以“利率低”“期限长”“放款快”为由，诱导消费者借“过桥资金”提前结清“房贷”，再办理“信用贷”“经营贷”归还过桥资金，从而谋取高额中介服务、资金过桥费用，同时使消费者陷入违规转贷的多重风险之中，甚至要承担刑事责任。
除上文所述经营贷风险外，“风险提示”还提及另外三点：
信用贷风险：信用贷无需提供抵押物，申办流程简单，放款速度快。但信用贷风险指信用贷款与其他贷款业务相比利率较高，无形当中增加还款负担。若信用贷款不能准时偿还，还会收取高额罚息。不仅如此，还会产生逾期还款记录，不良征信记录将会影响日后个人金融业务的申办。
财务风险：借款人在提前结清按揭贷款、重新申请“信用贷”“经营贷”过程中，会被中介诱导或强制借用过桥资金，支付高额的过桥资金费用、中介服务费用等，实际综合成本可能超过银行房贷利率，知情权和选择权受到侵害。
个人信息泄露风险：部分“贷款中介”获取消费者贷款信息等个人信息后，在消费者不知情的情况下向他人泄露、出售谋取非法利益，甚至在其贷款后骗走贷款，严重侵害消费者合法权益。
此外，据媒体统计，2022年银保监会及其派出机构对银行业共开出罚单2415张，其中，贷款业务是受罚重灾区。
仅“贷款资金违规流入房地产市场”一项案由便曾出现在271张罚单中，涉及罚款金额1.17亿元。
